08 Oct Contrato de arras. Qué es y cuando se aplica
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras, frecuentemente denominado contrato de señal, es un pacto preliminar ampliamente utilizado en España, en especial cuando se trata de la compraventa de propiedades. Mediante este acuerdo, el comprador proporciona al vendedor una suma de dinero en señal de su intención de finalizar la operación en un periodo establecido.
Un contrato de arras en la compraventa de un inmueble es un acuerdo previo a la firma del contrato de compraventa definitivo. Este contrato tiene como finalidad asegurar la transacción de compra de un inmueble, comprometiendo a ambas partes, comprador y vendedor, mediante el pago de una cantidad de dinero en concepto de señal o depósito. Este importe se deducirá del precio total de compra al formalizarse la venta.
Tipos de contratos de arras
Dentro de los contratos de arras podemos diferenciar 3 clases
- Confirmatorias, actúan como un adelanto del monto total; en caso de incumplimiento por alguna de las partes, se puede solicitar la ejecución o la anulación del contrato con la correspondiente indemnización.
- Penitenciales, reflejadas en el artículo 1454 del Código Civil español, otorgan a ambas partes el derecho de retractarse. Si es el comprador quien desiste, se queda sin las arras, pero si el vendedor se arrepiente, tiene que devolver una cantidad doble a la entregada.
- Penales sirven como aval del acuerdo, y en caso de incumplimiento, se pierden o deben ser devueltas en doble, aunque la parte afectada también puede demandar la ejecución del acuerdo principal.
Papel del notario
La figura del notario en este proceso es esencial. Aunque no es estrictamente necesario, su participación brinda certeza y confiabilidad al procedimiento. El notario asegura que el acuerdo se realice con total transparencia y con el entendimiento y aprobación de todos los participantes. Además, revisa que el contrato esté alineado con la normativa vigente y que ambas partes estén al tanto de sus derechos y responsabilidades.
Dentro de este contexto, el notario ratifica la entrega y aceptación de la cantidad pactada como señal. Se encarga también de que las partes tengan claridad sobre las implicaciones de no respetar el contrato, en particular cuando las arras son penitenciales. La escritura notarial de este contrato es un respaldo valioso si surgieran controversias en el futuro.
A pesar del papel consultivo del notario, es esencial entender que no representa legalmente a ninguna de las partes. Por ello, es aconsejable que las partes busquen consejo legal independiente antes de formalizar el contrato de arras.
Contrato de arras con herederos
Como hemos comentado anteriormente, en el ámbito de las transacciones inmobiliarias, los contratos de arras o señal constituyen una herramienta vital, especialmente en España. Estos contratos de compraventa son acuerdos preliminares que permiten a las partes comprometerse a la compraventa de un bien, y en los que se entrega una suma de dinero como muestra de ese compromiso.
Sin embargo, cuando una propiedad pertenece a un fallecido y está en proceso de ser heredada o ya ha sido heredada, la situación se complica. En estas circunstancias, es importante tener en cuenta una serie de consideraciones al establecer contratos de arras con herederos.
Identificación de herederos y derechos de propiedad
Antes de formalizar cualquier contrato, es esencial identificar a todos los herederos y confirmar sus derechos sobre la propiedad. Esto se debe a que un bien puede haber sido heredado por varios familiares, y cada uno de ellos tendría derechos sobre el inmueble.
Capacidad y consenso entre herederos
Si hay varios herederos, todos ellos deben estar de acuerdo con la venta y las condiciones del contrato de arras. De no ser así, uno de los herederos podría objetar la venta más adelante, complicando la transacción y llevando a posibles disputas legales.
Estado del proceso sucesorio
Es crucial entender en qué etapa se encuentra el proceso sucesorio. Si aún no se ha adjudicado la herencia, los herederos no tienen plena capacidad para vender. Sin embargo, si ya se ha realizado la adjudicación y se han registrado correctamente los cambios en el Registro de la Propiedad, los herederos tendrían plenos derechos para vender.
Implicaciones fiscales
La venta de una propiedad heredada puede tener consecuencias fiscales para los herederos, tales como el pago de impuestos de plusvalía, entre otros. Es aconsejable consultar a un experto en fiscalidad para entender todas las obligaciones tributarias derivadas de la venta.
Intervención notarial
Dada la complejidad que puede surgir al tratar con herederos y derechos sucesorios, es altamente recomendable la intervención de un notario en el proceso. El notario aportará seguridad jurídica, garantizando que todos los herederos están de acuerdo y que tienen capacidad legal para vender.
Asesoramiento jurídico independiente
Dado que las transacciones con herederos pueden ser más complejas que las ventas estándar, es vital contar con el consejo de un abogado especializado en herencias. Este profesional puede guiar a todas las partes a través del proceso, asegurando que se respeten todos los derechos y que la transacción se realice sin problemas.
Los contratos de arras con herederos requieren una atención especial debido a las particularidades que rodean a las propiedades heredadas. Una adecuada preparación, asesoramiento y el compromiso de todas las partes son esenciales para garantizar que la transacción se lleve a cabo sin inconvenientes y en beneficio de todos los involucrados.
Empresa familiar y Arras
En el caso de que una empresa familiar realizara un contrato de arras penitenciales, sus representantes deberán respetar el protocolo de la empresa familiar ya que si no podrían incurrir en una falta de validez contractual con los consiguientes perjuicios.
Si necesitas consultar o aclarar cualquier duda con un abogado de Barcelona sobre este u otros temas puedes hacer clic en el enlace.
Sin comentarios